Porady

Poniżej prezentujemy porady dla naszych klientów. Porady dotyczą najważniejszych zagadnień związanych z naszą działalnością.

Nie posiadam jeszcze działki. Jaka działka będzie odpowiednia?

Wybrów właściwej działki pod budowę domu jest solidną podstawą do realizacji marzeń. Nieodpowiednia działka utrudni dobór rozwiązań projektowych. Omówmy na co warto zwrócić uwagę przy wyborze działki. Do najważniejszych aspektów związanych z wyborem działki należą jej lokalizacja, wymiary, ukształtowanie terenu oraz orientacja względem kierunków świata i drogi dojazdowej. gabaryty - przyjmuje się, że minimalna powierzchnia działki pozwalająca pod zabudowę wolnostojącą wynosi około 450 m², zaś szerokość działki powinna wynosić co najmniej 12 metrów; oczywiście większa działka zapewni większe możliwości jej racjonalnego zagospodarowania ukształtowanie terenu - optymalna działka powinna posiadać płaski teren przynajmniej w obrębie projektowanego budynku; oczywiście nawet pagórkowatą działkę można wyrównać, jednak wymagać będzie przeprowadzenia kosztownych robót ziemnych; można również zachować ukształtowanie terenu i dostosować do niego projektowany budynek, osiągając niepowatarzalny efekt. orientacja - za najkorzystniejsze uważa się działki z dojazdem od strony północnej. W takim przypadku część dzienna domu wraz z ogrodem znajdą się od strony południowej. Poza aspektami fizycznymi działki istotną kwestią są uwarunkowania planistyczne dla obszaru, w którym znajduje się działka. W urzędzie gminy, w której położona jest działka można uzyskać informację na temat zasad obowiązujących w przypadku realizacji nowej zabudowy. Dla wielu obszarów gminy posiadają miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego, w których zawarte są zapisy normujące warunki, jaki spełniać musi projektowana zabudowa. Plan miejcowy określi m.in. dopuszczalną powierzchnię zabudowy działki, orientację, maksymalną wysokość i ilość kondygnacji budynku oraz często układ i materiał zadaszenia lub ścian. W przypadku braku planu miejscowego urząd gminy dla każdej realizowanej inwestycji wydaje decyzję o warunkach zabudowy. Określi ona parametry dla projektowanej zabudowy. Warto zwrócić uwagę na otaczającą zabudowę. W przypadku braku planu miejscowego decyzja o określeniu warunków zabudowy opierać się będzie właśnie na tym jakie budynki znajdują się w najbliższym jej sąsiedztwie. Gdy w obszarze działki obowiązuje plan miejscowy, otaczająca zabudowa może dać nam zarys tego jakie wytyczne są w nim zawarte. Inną ważną kwestią jest dostęp działki do mediów. W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego powinny znajdować się zapisy dotyczące realizacji dostępów do mediów związanych z użytkowaniem domu. Najistotniejszy dostęp do kanalizacji sanitarnej oraz sieci gazowej. Ich brak skaże nas na konieczność wybudowania szamba oraz uniemożliwi zastosowanie pieca gazowego do ogrzewania domu. W urzędzie gminy można uzyskać informacje na temat ich dostępności lub w przypadku ich braku, czy i kiedy planowana jest ich realizacja. Najlepszym wyborem jest oczywiście zakup działki uzbrojonej w media z doprowadzonym gazem, wodociągiem, kanalizacją, liniami elektrycznymi i telefonicznymi. Będzie ona droższa w zakupie, ale zmniejszy koszt i skróci czas budowy.

Posiadam już działkę. Czy jest odpowiednia do budowy domu?

W przypadku, gdy posiadamy już działkę należy udać się do urzędu gminy i dowiedzieć się czy w jej obszarze obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Jeśli tak, jego zapisy powiedzą nam o wymaganiach, jakie będzie musiał spełniać projektowany budynek. W przypadku braku planu miejscowego urząd wyda decyzję o warunkach zabudowy, która określi podstawowe zasady realizacji inwestycji.

W jakiej odległości od granicy działki powinny znajdować się budynki?

Ściany budynków mieszkalnych, w których znajdują się otwory okienne lub drzwiowe powiny znajdować się w odległości większej niż 4 metry od granicy działki. W przypadku ściany bez otworów odległość tą można zmniejszyć do 3 metrów. W planie miejscowym może znajdować się zapis umożliwiający wybudowanie budynku w odległości 1,5 metra od granicy działki. Bezpośrednio przy granicy można wybudować budynek, jeśli będzie przylegał on do istniejącego budynku na działce sąsiedniej.

Elementy budynku takie jak gzymsy, balkony lub daszki oraz inne elementy zewnętrzne budynku powinny znajdować się w odległosci co najmniej 1,5 metra od granicy działki.

Budynek gospodarczy lub garaż wolnostojący można usytuować bezpośrednio przy granicy lub w odległości nie mniejszej niż 1,5 metra ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych.

Kiedy należy wyłączyć grunty z produkcji rolniczej lub leśnej?

W przypadku, gdy działka znajduje się poza terenem miejskim może zajść potrzeba wyłączenia jej części przeznaczonej pod zabudowę, dojścia i dojazdy z produkcji rolniczej lub leśnej. Wyłączenia wymagają:

grunty rolne - w przypadku, gdy gleba jest dobrej jakości, tzn. jest zaliczana do klas I, II, III, IIIa, IIIb oraz w przypadku użytków rolnych klas IV, IVa, IVb, V i VI, wytworzonych z gleb pochodzenia organicznego. Jeśli rada gminy podjęła uchwałę o ochronie gruntów klas IV, IVa, IVb pochodzenia mineralnego również wymagane będzie wyłączenie jej z produkcji rolnej. grunty leśne - zawsze, gdy znajdują się w obrysie budynku, dojść lub dojazdów

Wniosek o wyłączenie z produkcji rolnej składa się w Wydziale Geodezji lub Gospodarki Nieruchomościami starostwa powiatowego.

Kiedy konieczne są badania geologiczne gruntu?

Dzięki badaniom geologicznym gruntu konstruktorzy mają podstawę do obliczenia parametrów terenu oraz dobrania odpowiednich rozwiązań dla projektowanych fundamentów. Dla budynków o prostej budowie nie jest formalnie wymagane przeprowadzanie takich badań.

Większość gruntów w Polsce ma wystarczającą nośność do bezpiecznego posadowienia domu jednorodzinnego. Badanie geologiczne pozwolala rozwiązać potencjalne problemy z gruntem już na etapie projektowania. Badanie wykaże słabe strony gruntu, takie jak wysoki poziom lustra wód podziemnych lub złą nośność fragmentu lub całości działki. W ekstremalnych przypadkach badanie gruntowe wykonane przed zakupem działki może uchronić nas przed ryzykiem nabycia terenu nie nadającej się do bezpiecznego posadowienia budynku.

Posiadam już działkę. Od czego zacząć?

Przed kontaktem z naszym biurem należy podjąć kilka kroków przygotowawczych. Brak pewnych dokumentów przed przystąpieniem do współpracy z naszym biurem spowoduje wydłużenie terminu ukończenia prac o czas niezbędny na ich uzyskanie. Podzielone ze względu na miejsce ich załatwiania to:

urząd gminy lub miasta - uzyskamy w nim wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub w przypadku jego braku, zostanie sporządzona decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Jeśli będzie to wymagane, w urzędzie gminy uzyskać można decyzję o wyłączeniu części działki z produkcji rolnej lub leśnej.
biuro geodezyjne - geodeta sporządzi aktualną mapę sytuacyjno-wysokościową, przeznaczoną do celów projektowych. Mapa sporządzona będzie w skali 1:500.
lokalni dostawcy mediów - wydadzą oni wytyczne dla projektantów instalacji sanitarnych i elektrycznej, dotyczące warunków przyłączenia poszczególnych mediów.
starostwo powiatowe - w celu uzyskania pozwolenia na budowę należy udać się do Wydziału Architektury i Budownictwa starostwa powiatowego. Tam również możemy uzyskać informację o dokumentach wymaganych przy składaniu wniosku o wydanie pozwolenia.

Lista niezbędnych dokumentów przedstawiona jest w jednym z kolejnych podpunktów.

Co zawiera miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego? Co zrobić kiedy gmina go nie posiada?

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jest aktem prawa miejscowego. Zapisy w nim zawarte określają politykę gminy względem poszczególnych obszarów, na jakie zostałą podzielona według planu. W planie miejscowym znajdują się zapisy, mówiące m.in. o:

przeznaczeniu terenów
zasadach zagospodarowania terenów
zasadach obsługi w zakresie infrastruktury technicznej
lokalnych warunkach, zasadach i standardach kształtowania zabudowy
ustalenia dotyczące ochrony środowiska i zdrowia ludzi oraz dziedzictwa kulturowego, zabytków

Projektując budynek znajdujący się w danym obszarze, projektanci będą musieli przestrzegać zapisów zawartych w planie. Będą one decydowały o różnych cechach nowej zabudowy. Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego może określać m.in.:

dopuszczalną powierzchnię zabudowy działki
zazwyczaj wyrażona w procentach. Określa ona w jak dużą część działki budowlanej stanowić może zabudowa.
udział powierzchni biologicznie czynnej
zazwyczaj wyrażona w procentach. Określa ona jaką część działki w stanie wykończonym stanowić będą tereny zielone.
ilość kondygnacji
plan często określa dopuszczalną ilośc kondygnacji dla danego obszaru. W przypadku budynków wielokondygnacyjnych może pojawić się zapis, mówiący, że ostatnia kondygnacja powinna stanowić poddasze użytkowe.
poziom posadowienia parteru
zapis w planie miejscowym może określić na jakiej maksymalnej wysokości może zostać zaprojektowany poziom posadzki parteru. Wysokość ta będzie mierzona od poziomu projektowanego gruntu.
szerokość elewacji frontowej
czasami plan określa maksymalną szerokość elewacji frontowej budynku, zazwyczaj jeśli jest charakterystyczna dla danego obszaru.
wysokość elewacji frontowej
podobnie jak wyżej, plan może określać wysokość elewacji frontowej. Wysokośc tą mierzy się do okapu lub w przypadku dachów płaskich do attyki lub gzymsu.
geometrię dachu
plan zazwyczaj określa kąt nachylenia oraz układ połaci dachowych, czasem również kierunek i maksymalną wysokośc głównej kalenicy. Plan może również precyzować rodzaj lub kolor materiału pokrycia dachu.

W planie miejscowym mogą pojawić się również inne zapisy, wynikające z charakteru otoczenia i lokalnych tradycji budowlanych. Plan może zawierać zapisy dotyczące rozwiązań materiałowych oraz gabarytowych dla projektowanej zabudowy. Spełnienie wymogów stawianych przez miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jest jednym z warunków uzyskania pozwolenia na budowę.

Jakie dokumenty będą potrzebne?

Do uzyskania pozwolenia na budowę oprócz samego projektu potrzebne są inne dokumenty. Ze względu na zróżnicowany czas potrzebny na ich uzyskanie proponujemy złożyć podania o ich wydanie odpowiednio wcześniej, najlepiej jeszcze przed kontaktem z naszym biurem. W dokumentach zawarte będą wytyczne dla projektantów poszczególnych branż, wykonujących projekt budowlany.

Dokumenty, które należy przygotować:

wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
określa on podstawowe wytyczne dla projektowanej zabudowy na określonym obszarze, takie jak dopuszczalną powierzchnię zabudowy działki, a także dopuszczalną wysokość, ilość kondygnacji czy układ i kąty nachylenia połaci dachowych. Dokumenty te uzyskać można w urzędzie gminy lub miasta.
decyzję o warunkach zabudowy
w przypadku braku planu miejscowego dla danego obszaru należy wystąpić do urzędu gminy lub miasta o
wydanie decyzji o warunkach zabudowy, która określi parametry dla projektowanej zabudowy. Wydanie decyzji zazwyczaj zajmuje do 2 miesięcy, jedak gdy będzie ona wymagała uzgodnień z dodatkowymi organami, czas ten może ulec wydłużeniu do 6 miesięcy.
aktualną mapę sytuacyjno-wysokościową
projekt zagospodarowania terenu powinien być sporządzony na aktualnej mapie do celów projektowych (w skali 1:500). Mapę sporządza biuro geodezyjne.
warunki techniczne dostawy wody i odbioru ścieków
warunki te uzyskamy w okręgowym lub miejskim zakładzie wodociągów lub kanalizacji. W przypadku braku możliwości podłączenia do sieci kanalizacyjnej, na działce wymagane będzie zaprojektowanie szamba.
warunki techniczne dostawy energii elektrycznej
warunki te uzyskamy w okręgowym lub miejskim zakładzie energetycznym.

warunki dojazdu lub wjazdu na działkę
warunki te uzyskami z zarządcą dróg w przypadku wjazdu z drogi publicznej lub z właścicielem drogi w przypadku wjazdu z drogi prywatnej. Warunki te są wymagane jeśli działka nie posiada jeszcze wjazdu.
oświadczenie o odbiorze odpadów z nieruchomości
można je uzyskać w dowolnym zakładzie oczyszczania. Dokument ten nie jest wymagany we wszystkich starostwach powiatowych.
wyniki badań geologicznych
dla budynków o prostej konstrukcji nie są one wymagane formalnie, jednak warto je zrobić, szczególnie, gdy mamy wątpliwości dotyczące jakości gruntu na działce.
wypis i wyrys z ewidencji gruntów
dokumenty te można uzyskać w urzędzie gminy lub miasta.
decyzja o wyłączeniu z produkcji rolnej
nie jest wymagana dla terenów miejskich. Decyzja jest potrzebna gdy pod projektowaną zabudową, dojściami lub dojazdami znajdują się użytki rolne.
decyzja o wyłączeniu z produkcji leśnej
nie jest wymagana dla terenów miejskich. Decyzja jest potrzebna gdy pod projektowaną zabudową, dojściami lub dojazdami znajdują się grunty leśne.

Ilośc i zakres wymagań stawianych przez poszczególne starostwa powiatowe może być różny. Informacje na temat wymaganych dokumentów można uzyskać w Wydziale Architektury i Budownictwa starostwa powiatowego.

Ile czasu czeka się na uzyskanie pozwolenia na budowę?

Po złożeniu w starostwie powiatowym kompeletnego projektu budowlanego wraz ze wszystkimi wymaganymi dokumentami urząd ma 65 dni na wydanie pozwolenia na budowę. Czas w jakim wniosek zostanie rozpatrzony zależy w dużej mierze od okresu w jakim składa się dokumenty i wydłuża się podczas sezonu budowlanego. Zazwyczaj proces ten trwa około miesiąca. Najlepszym momentem na złożenie projektu do rozpatrzenia w starostwie powiatowym są miesiące jesienne i zimowe, ponieważ umożliwiają rozpoczęcie robót budowlanych wczesną wiosną.

Uzyskałem już pozwolenie na budowę. Co dalej?

Po uzyskaniu pozwolenia na budowę należy odczekać 14 dni na uprawomocnienie decyzji o wydaniu pozwolenia na budowę, wydanej przez starostwo. Następnie należy zarejestrować dziennik budowy oraz nająć kierownika budowy, który od tego momentu będzie odpowiadał za jej przebieg. Rozpoczęcie budowy należy zgłosić z 7 dniowym wyprzedzeniem do Nadzoru Budowlanego. Przed rozpoczęciem budowy geodeta powinien wytyczyć lokalizację budynku.

Pozwolenie na budowę traci ważność, jeśli nie zostanie ona rozpoczęta w ciągu 3 lat od momentu jego uzyskania oraz nie zostanie przerwana na okres dłuższy niż 3 lata.

Posiadam dom, który chciałbym rozbudować lub nadbudować. Co muszę zrobić?

Rozbudowa lub nadbudowa odbywa się na podobnych zasadach, co budowa nowego domu. Tak więc kluczową sprawą będzie uzyskanie wypisu i wyrysu z planu zagospodarowania przestrzennego lub w przypadku jego braku, wystąpienie o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Na ich podstawie można będzie określić jakie zmiany są dopuszczalne. Przed przystąpieniem do projektowania, zostanie przez nas sporządzona inwentaryzacja istniejącego budynku. Do uzyskania pozwolenia na budowę będą potrzebne podobne dokumenty, jak przy budowie nowego domu.

Czy na działce muszę przewidzieć miejsca postojowe dla samochodów?

Ilośc wymaganych miejsc postojowych przypadających na budynek mieszkalny lub w zależności od powierzchni lokalu użytkowego określa miejscowy plan zagospodarowania przestrennego lub decyzja o warunkach zabudowy. Zazwyczaj w przypadku zabudowy jednorodzinnej wymagane jest co najmniej jedno miejsce postojowe dla budynku mieszkalnego, jednorodzinnego. Warto zauważyć, że miejsce postojowe zlokalizowane może być zarówno przed budynkiem jak i w przydomowym lub wolnostojącym garażu.

Wydzielone na działce miejsce postojowe (także zadaszone - czyli np. wiata) musi spełniać następujące uwarunkowania:

odległość od budynku
miejsce postojowe musi się znajdować w odległości co najmniej 7 metrów od okien pomieszczeń przeznaczonych na stały pobyt ludzi.
odległość od granic
miejsce postojowe musi się znajdować w odległości co najmniej 3 metrów od granicy działki budowlanej.
minimalne wymiary
minimalne wymiary miejsca postojowego to 5 x 2,3 metra.

Powyższe wymagania nie mają zastosowania w przypadku usytuowania miejsca postojowego w zamkniętym garażu.

Jakie warunki musi spełniać wiata garażowa?

Rolę miejsca postojowego na działce, w przypadku braku możliwości budowy wolnostojącego garażu lub wydzielenia go z przestrzeni budynku mieszkalnego może pełnić wiata. Wiata nie zapewni oczywiście warunków równie korzystnych jak zamknięty garaż, jednak sprawdzi się doskonale jako zabezpieczenie przed opadami deszczu, śniegu oraz gradu.

W zależności od wielkości wiaty przewidziane są dwie formy uzyskania zgody na jej wybudowanie:

wiata do 25m²
w tym przypadku wystarczy zgłoszenie robót budowlanych w Starostwie Powiatowym. Do zgłoszenia należy załączyć szkic obiektu, oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane oraz określić sposób i termin wykonywania robót budowlanych.
wiata powyżej 25m²
w tym przypadku należy złożyć w Starostwie Powiatowym kompletny projekt budowlany w czterech egzemplarzach wraz z niezbędnymi załącznikami.

Wiata garażowa jest traktowana jako zadaszone miejsce postojowe, w związku z czym musi spełniać następujące uwarunkowania:

odległość od budynku
wiata garażowa musi się znajdować w odległości co najmniej 7 metrów od okien pomieszczeń przeznaczonych na stały pobyt ludzi.
odległość od granic
wiata garażowa musi się znajdować w odległości co najmniej 3 metrów od granicy działki budowlanej.
minimalne wymiary
minimalne wymiary miejsca postojowego pod wiatą garażową to 5 x 2,3 metra.

W przeciwieństwie do zwykłej wiaty, wiata garażowa nie może być umiejscowiona w zbliżeniu lub bezpośrednio przy granicy z sąsiednią działką budowlaną. Zbliżenie takie jest jednak możliwe pod warunkiem uzyskania odpowiedniej decyzji o warunkach zabudowy lub jeśli wynika to z zapisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Jakich formalności należy dopełnić by wybudować ogrodzenie działki?

Jednym z ostatnich etapów związanych z budową domu jest ogrodzenie działki projektowej. Według prawa rozróżniono ogrodzenia ze względu na lokalizacje:

ogrodzenie frontowe oraz od strony placów, torów i miejsc publicznych
ogrodzenie takie wymaga zgłoszenia robót budowlanych w Starostwie Powiatowym.
ogrodzenie w granicy z sąsiednią działką budowlaną
budowa ogrodzenia od strony sąsiednich działek nie wymaga zgłaszania w Starostwie Powiatowym. Wyjątek od tej reguły stanowi budowa ogrodzenia o wysokości przekraczającej 2,2 metra.
ogrodzenie placu budowy
jeśli ogrodzenie stanowi tymczasowe zabezpieczenie terenu budowy, jego budowa nie wymaga zgłoszenia w Starostwie Powiatowym.

Przy budowie ogrodzenia należy uwzględnić również następujące wymagania:

materiał i sposób wykonania
jeśli w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub w decyzji o warunkach zabudowy występują zapisy definiujące formę ogrodzenia należy się do nich zastosować. Dokumenty te mogą określać kolorystykę, materiały, a także uwarunkowania szczególne takie jak np. konieczność zlokalizowania przejść dla drobnych zwierząt w ogrodzeniu. Ogrodzenie nie może posiadać ostro zakończonych elementów na wysokości mniejszej niż 1,8 metra.
ogrodzenie od strony ulicy
ogrodzenie od strony ulicy należy lokalizować za jej linią rozgraniczającą - warto zwrócić uwagę, że może wystąpić sytuacja, w której linia rozgraniczająca przebiega przez działkę projektową, co z kolei oznacza, że ogrodzenie trzeba będzie wybudować w głębi działki. Jeśli ogrodzenie znajduje się przy skrzyżowaniu może wystąpić konieczność ścięcia narożnika ogrodzenia.
ogrodzenie pomiędzy działkami budowlanymi
w przypadku ogrodzenia pomiędzy działkami budowlanymi ogrodzenie może zostać wybudowane w osi granicy, jednak w takim przypadku . W szczególnych wypadkach można wybudować własne ogrodzenie, jednak nie możemy wówczas przekroczyć granicy naszej działki budowlanej.

Jeśli budujemy ogrodzenie naszej działki od strony sąsiada, warto uzgodnić z nim formę zewnętrzną oraz sposób rozliczenia kosztów budowy. Prawo nie nakłada obowiązku partycypacji w kosztach budowy, więc zalecamy sporządzenie krótkiej umowy określającej szczegóły budowy ogrodzenia. Pozwoli ona uniknąć późniejszych sporów z sąsiadem.

Czym zajmuje się biuro projektowe? Kto wykonuje projekt?

Zlecając wykonanie projektu budowlanego należy zdawać sobie sprawę, że za jego wykonanie odpowiadać będzie wielu specjalistów w różnych dziedzinach. Za pojedynczy projekt może odpowiadać nawet 10 lub więcej projektantów. Podział obowiązków podczas sporządzania projektu budowlanego przedstawia się następująco:

architekt
pierwsze zadanie architekta to rozpoznanie możliwości zabudowy danej działki, wynikającej z zapisów planu miejscowego lub decyzji o warunkach zabudowy. Następnie sporządza on program użytkowy budynku wraz z inwestorem oraz przygotowuje koncepcje. Po ostatecznym zatwierdzeniu koncepcji, architekt sporządza projekt budowlany, architektoniczny, na podstawie którego projektanci branżowi sporządzą swoje części składowe projektu. Architekt wykonuje również projekt zagospodarowania terenu działki. Na życzenie inwestora może również sporządzić projekt wnętrz lub ogrodu.
konstruktor
na podstawie projektu architektonicznego wykonuje on projekty i obliczenia dla elementów konstrukcyjnych budynku, takich jak fundamenty, stropy, nadproża, podciągi, wieńce oraz więźba dachowa. Określa on również granicę możliwości bezpiecznej rozbudowy lub przebudowy istniejących budynków.
projektant instalacji elektrycznych
wykonuje projekty instalacji elektrycznej wewnętrznej. Jeśli budynek projektowany jest na nieuzbrojonej działce, zaprojektuje on również przyłącze elektryczne.
projektant instalacji sanitarnych
wykonuje projekty instalacji wewnętrznych wody, kanalizacji, wentylacji, ogrzewania, gazu. Jeśli budynek projektowany jest na nieuzbrojonej działce, zaprojektuje on również odpowiednie przyłącza tj. gazowe, wodociągowe oraz kanalizację lub wykona projekt szamba.
projektant wentylacji
jeśli w projekcie przewidzana będzie wentylacja mechaniczna lub klimatyzacja, konieczne będzie sporządzenie odpowiedniego projektu wentylacji, który określi rodzaj i ilość urządzeń niezbędnych do ich realizacji, jak również sposób doprowadzania i odprowadzania powietrza do poszczególnych pomieszczeń.
projektant dróg
jeśli wymagane będzie zaprojektowanie zjazdu z drogi publicznej, wykonać go będzie musiał projektant dróg.
kosztorysant
jeśli inwestor potrzebuje do kosztorys robót budowlanych objętych projektem.

W pewnych przypadkach sporządzenie projektu budowlanego może również wymagać z współpracy z innymi ekspertami, w zależności od wymagań dotyczących inwestycji, np.: w przypadku rozbudowanych systemów alarmowych lub inteligentnego zarządzania domem.

Jakie są etapy tworzenia projektu?

Projektowanie domu jest procesem, który przebiega według pewnego schematu. Składają się na niego elementy, które im lepiej zostaną opracowane, tym lepszy będzie efekt końcowy. Prace projektowe dzielimy na następujące etapy:

program użytkowy
wraz z inwestorem ustalany jest program użytkowy, który określa rodzaj, ilość i rozmieszczenie pomieszczeń w budynku. Program określi także preferencje dotyczące wyglądu i ilości elementów zewnętrznych budynku, takich jak balkony, taras czy dach. Przed spotkaniem z projektantem warto omówić potrzeby w gronie przyszłych użytkowników budynku.
koncepcję architektoniczną
na podstawie programu użytkowego, ustalonego z klientem sporządzamy kilka koncepcji przedstawiających proponowane przez nas rozwiązania architektoniczne. Następnie po konsultacjach nanosimy zmiany w najbardziej odpowiadającej koncepcji, aż do uzyskania satysfakcjonującego efektu. Wprowadzanie wszelkich zmian dotyczących układu pomieszczeń i ogólnych rozwiązań projektowych najlepiej zakończyć na tym etapie.
prace poprzedzające projekt budowlany
jeśli na etapie tworzenia koncepcji nie zostały określone rozwiązania materiałowe, konstrukcyjne i instalacyjne dla projektowanego budynku, należy zrobić to przed przystąpieniem do właściwych prac projektowych. Na tym etapie pomożemy dobrać rozwiązania stosownie do potrzeb wynikających z realizacji koncepcji architektonicznej.
projekt budowlany
po uzgodnieniu wszystkich powyższych zagadnień przystąpimy do sporządzania projektu budowlanego. Projekt ten realizowany będzie przez kilkuosobowy zespół i przedstawiał będzie rozwiązania branżowe dla planowanego budynku. Wprowadzanie przez inwestora zmian na tym etapie może opóźnić realizację kompletu dokumentacji, a w przypadku dużych zmian zwiększyć jej cenę.
zamienny projekt budowlany
sporządzany jest sporadycznie na życzenie inwestora, gdy po uzyskaniu ostatecznego pozwolenia na budowę potrzebne będzie wprowadzenie istotnych zmian w projekcie. Do zmian istotnych zaliczyć można np.: zmianę gabarytów budynku, układu konstrukcji czy zagospodarowania terenu. Za dodatkową opłatą zostanie sporządzona nowa dokumentacja, która będzie musiała ponownie zostać rozpatrzona przez starostwo powiatowe.

Niedostateczne dogadanie poszczególnych etapów projektu spowodować może niezadowolenie klienta z ostatecznego efektu. Staramy się sumiennie podchodzić do każdego z nich, przedstawiając w razie potrzeby nasze propozycje rozwiązania pewnych kwestii związanych z projektem.

Jak długo trwa wykonanie projektu?

Czas wykonania kompletnej dokumentacji projektowej uzależniony jest od stopnia skomplikowania inwestycji. W przypadku domu jednorodzinnego czas potrzebny na wykonanie poszczególnych etapów przedstawia się następująco:

koncepcja
długośc trwania etapu koncepcji ma duży wpływ na całkowity czas potrzebny na ukończenie projektu. Jeśli po przedstawieniu pierwszych koncepcji uda się wybrać jedną z nich i określić wszystkie pożądane zmiany, etap ten trwać będzie do 2 tygodni. Może się jednak zdarzyć, że dopracowanie koncepcji wymagać będzie większej liczby spotkań, co opóźni przejście do kolejnych etapów projektu.
uzgodnienie tras przyłączy
w przypadku przyłączania nowych mediów do działki wymagane jest uzgodnienie ich przebiegu w starostwie powiatowym. Proces ten trwa zazwyczaj około miesiąca, jednak może być krótszy lub dłuższy w zależności od okresu, w którym wniosek jest składany, jak również ze względu na ilość projektów, które czekają na uzgodnienie w danym starostwie.
projekt budowlany
projekt budowlany jest sporządzany po ukończeniu etapu koncepcji. W przypadku standardowych rozwiązań budowlanych jego wykonanie zajmuje około 4 tygodni. Zastosowanie nietypowych rozwiązań materiałowych, konstrukcyjnych lub instalacyjnych może wydłużyć czas wykonania projektu nawet do 2-3 miesięcy.

Po otrzymaniu od nas kompletnej dokumentacji projektu należy złożyć wniosek o wydanie pozwolenia na budowę w starostwie powiatowym, w związku z czym całkowity czas od rozpoczęcia prac z inwestorem do uzyskania pozwolenia może trwać od 2 do 6 miesięcy.

Od czego zależy cena projektu?

Wycena prac projektowych odbywa się zawsze po wstępnym uzgodnieniu zakresu prac. Jest kilka parametrów, które pozwalają okreslić autorom poszczególnych części projektu budowlanego ilość czasu i pracy niezbędnej do rzetelnego wykonania swojej pracy. Parametrami takimi są przede wszystkim:

powierzchnia i program użytkowy
ilość kondygnacji i bryła budynku
rodzaj i ilość elementów konstrukcyjnych
typ i rodzaj konstrukcji dachu
rodzaj i ilość elementów instalacji elektrycznej i sanitarnych

W przypadku, gdy podczas rozpoczęcia prac nad projektem inwestor nie jest jednoznacznie przekonany co do parametrów przyszłego budynku i wyniknie on z wyboru jednej z koncepcji, wycena prac projektowych może zostać rozbita na etap koncepcyjny i budowlany. W takim przypadku standardowa cena projektu budowlanego zostanie pomniejszona o cenę wykonanej już koncepcji. Cena zostanie również zwiększona o koszt dodatkowych, nie realizowanych standardowo elementów dokumentacji, takich jak kosztorys budowlany czy projekt instalacji alarmowej.

Jak duży dom potrzebuję?

Dobór właściwiej wielkości domu nie zawsze jest łatwym zadaniem. Wielu inwestorów na wyrost traktuje własne potrzeby związane z wielkością i ilością pomieszczeń. Efektem może być dom, który będzie drogi w budowie oraz w późniejszej eksloatacji (koszt ogrzewania wzrośnie).

Proponujemy przed spotkaniem z nami omówić w gronie przyszłych użytkowników domu czego od niego oczekują. Dom powinien zapewniać każdemu mieszkańcowi odpowiednią ilość miejsca, lecz także wystarczająco dużą powierzchnię wspólną. Nie zapominajmy, że w domu nie powinno zabraknąć przynajmniej jednego dodatkowego pomieszczenia, które w przyszłości można zaadoptować na gabinet lub dodatkowy pokój. Oczywiście podczas spotkania zasugerujemy zmiany, które uczynią dom najbardziej optymalnym do potrzeb.

Jaki garaż jest lepszy - wolnostojący czy połączony z budynkiem?

Nie jest to pytanie, na które można udzielić jednoznacznej odpowiedzi. Oba rozwiązania mają swoje plusy i minusy.

Garaż połączony z budynkiem będzie wygodniejszy w użytkowaniu. Jego budowa będzie tańsza, a w niektórych gminach unikniemy płacenia wyższego podatku, jakim obciążone są garaże wolnostojące. Będzie też w nim panowała nieco wyższa temperatura, nawet jeśli nie będzie on ogrzewany.

Garaż wolnostojący jest z kolei dobrym rozwiązaniem, jeśli w garażu planujemy wykonywać czynności, które emitować będą pył lub brzydkie zapachy. Może on posiadać poddasze użytkowe, które będzie dobrym miejscem do przechowywania rzadko używanych przedmiotów. Nie wszystkim inwestorom odpowiada estetyka garażu połączonego z budynkiem.

Dach dwuspadowy, wielospadowy a może stropodach?

Dach jest tym elementem bryły budynku, który najbardziej jednoznacznie wpływa na odbiór całości. Jeśli wymagany typ i układ dachu nie są określone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, za ich wybór odpowiadał będzie wyłącznie inwestor. Poszczególne typy dachów mają swoje wady i zalety.

dach jednospadowy
jest zazwyczaj najprostszy w zaprojektowaniu i wykonaniu jednak ciężko uzyskać satysfakcjonujący efekt estetyczny.

dach dwuspadowy
jest najczęściej stosowany do budowy domów jednorodzinnych. Jest rozwiązaniem dosyć ekonomicznym, ponieważ przy jego wykonywaniu zazwyczaj nie ma skomplikowanych elementów. Jego wykonanie jest również dosyć szybkie. Przy zastosowaniu takiego dachu skosy na poddaszu występują tylko przy dwóch przeciwległych ścianach. dach wielospadowy - jest stosowany, gdy bryła budynku jest rozbudowana i skomplikowana. Dach taki prezentuje się bardzo atrakcyjnie. Jego wykonanie pochłania jednak znacznie więcej czasu i materiałów niż w przypadku dachu dwuspadowego. Konieczność wykonania dodatkowych obróbek dodatkowo zwiększa koszt jego wykonania.

stropodach
jest często stosowany w architekturze współczesnej. Umożliwia zaprojektowanie budynku, którego atrakcyjna bryła nie jest przytłoczona skomplikowanym dachem. Stropodach może również pełnić funkcję dodatkowego tarasu. Problemem związanym ze stropodachami jest konieczność ich starannego wykonania. W przeciwnym razie mogą być źródłem problemów z zalegającym śniegiem i odwodnieniem.

Ściana jedno-, dwu- czy trójwarstwowa?

Wybór technologii ścian zewnętrznych będzie miał spory wpływ na koszty budowy oraz na ich właściwości użytkowe i ciepłochronne. Dostępne rodzaje technologii budowy ścian:

ściana jednowarstwowa
pełni funkcję konstrukcyjną i izolacyjną jednocześnie. Ściana taka, aby zapewnić wymaganą prez przepisy izolację termiczną jest grubsza od zwykłej ściany dwuwarstwowej, jednak wciąż nie zapewni komfortu termicznego zbliżonego do ścian dwu- lub trójwarstwowych.
ściana dwuwarstwowa
składa się z warstwy konstrukcyjnej oraz izolacyjnej. Zapewnia ona znacznie lepszą izolacę termiczną niż ściana jednowarstwowa. Ściana taka posiada zdolność do akumulacji ciepła oraz sprzyja powstawaniu korzystnego mikroklimatu. Wymaga jednak dużej pracochłonności oraz zwiększa koszt budowy w porównaniu ze ścianą jednowarstwową.
ściana trójwarstwowa
składa się z warstwy konstrukcyjnej, izolacyjnej oraz osłonowej. Warstwa zewnętrzna może być dodatkowo oddzielona pustką powietrzną od izolacji termicznej. Ściany takie uchodzą za najbardziej solidne oraz oferują najszersze możliwości wykończeniowe. Koszt ich budowy będzie jednak większy o materiał warstwy osłonowej oraz zwiększenie zakresu i pracochłonności robót murowych.

Z jakich materiałów wykonuje się ściany nośne budynku?

Jedną z najistotniejszych decyzji, jakie musi podjąć inwestor budując swój wymarzony dom jest materiał, z którego zostaną wykonane ściany zewnętrzne oraz nośne ściany wewnętrzne budynku. Na rynku funkcjonuje obecnie wiele rozwiązań w tej kwestii. Decydując się na konkretne rozwiązanie trzeba brać pod uwagę zalety, ale również wady poszczególnych materiałów. Do podstawowych materiałów zaliczamy:

ceramikę
na rynku funkcjonuje w dwóch postaciach - cegieł oraz pustaków ceramicznych. Cegły są materiałem pełnym, pustaki ceramiczne posiadają pory wypełnione powietrzem. Powietrze wpływa na poprawę termoizolacyjności ściany. Cegły ze względu na pracochłonność są obecnie rzadko stosowane do wznoszenia ścian nośnych budynków. Pustaki ceramiczne są z kolei obecnie bardzo popularnym materiałem, cechujące się dobrą izolacją termiczną i akustyczną. Z pustaków ceramicznych można wykonać ścianę jednowarstwową (przy zachowaniu odpowiedniej grubości muru). Wadą pustaków ceramicznych jest konieczność stosowania specjalnych kołków montażowych. W przypadku stosowania pustaków szlifowanych należy również zachować wysoki standard budywy, gdyż jest ograniczona możliwość niwelacji błędów wykonawczych.
beton komórkowy
dostępny pod postacią bloczków jest materiałem chętnie wybieranym przez inwestorów. Beton komórkowy jest w zależności od odmiany materiałem zapewniającym dobrą izolacyjność termiczną lub dobrą wytrzymałością. Do budowy ścian zewnętrznych najczęściej stosuje się beton odmiany 500 i 600. Beton odmiany 400 ma lepsze właściwości termiczne, w związku z czym można go stosować do wznoszenia ścian zewnętrznych, jednowarstwowych. Beton komórkowy jest materiałem prostym w obróbce i w murowaniu. W zależności od technologii może również posiadać tzw. pióro i wpust, umożliwiające rezygnację ze spoin pionowych. Przy budowie domu z bloczków zwrócić należy szczególną uwagę na zabezpieczenie ich przed wpływem czynników atmosferycznych, ponieważ posiadają one dużą chłonność.
silikaty
ściany wznoszone z silikatów dobrze akumulują ciepło oraz dobrze izolują akustycznie. Duża wytrzymałość sprawia, że ściany budowane z silikatów mogą być cieńsze niż ich odpowiedniki wykonane z pustaków z betonu komórkowego lub ceramicznych. Niestety jest to technologia, która wymaga większej pracochłonności, wynikającej z dużej wagi pojedynczych elementów.

Na rynku funkcjonują też inne materiały, z których można wykonać ściany zewnętrzne, takie jak keramzytobeton, pustaki styropianowe i inne. Wybierając materiał warto zwrócić również uwagę na dostępność materiału w okolicznych sklepach i hurtowniach oraz na oferowane ceny zakupu i dostawy.

Czy ściany działowe należy wykonać z tego samego materiału co ściany nośne?

Ściany działowe zgodnie ze swoją definicją służą do oddzielenia od siebie poszczególnych pomieszczeń w budynku. Ściany działowe nie wpływają na poprawę właściwości konstrukcyjnych budynku, w związku z czym materiał, z którego zostaną wykonane może różnić się od zastosowanego do wzniesienia ścian nośnych. Dobierając materiał ścian wewnętrznych warto zastanowić się nad naszymi oczekiwaniami. Jeśli przykładowo oczekujemy od ścian dobrej izolacyjności akustycznej należy zastosować materiał o dużej gęstości (np. cegły) lub wykonać ścianę w postaci stelażu wykończonego płytą gipsowo-kartonową z wypełnieniem wełną mineralną. Jeśli naszym celem jest akumulowanie ciepła, można je wykonać z silikatów. Szybką budowę z kolei zapewnią pustaki z betonu komórkowego oraz pustaki ceramiczne.